I tax lien nel Maryland, dal 6% al 24% d’interesse

Tax Lien, premi e immobili di valore, nel bellissimo stato del Maryland.

Qualche settimana fa, il nostro Emanuel ha pubblicato un bellissimo video, sul canale youtube di Globance Educational, riguardante i tax lien nello stato del Maryland (stato federato sulla costa orientale degli Stati Uniti d’America).

Questi tax lien hanno un meccanismo un po’ differente rispetto a quelli degli altri stati. Cerchiamo di vederli insieme.

Come sappiamo i tax lien sono certificati, con un tasso di interesse, emessi dalla contea, sulle tasse immobiliari non pagate. Questi certificati vengono venduti all’asta e gli introiti della vendita di questi tax lien vengono utilizzati per garantire i servizi essenziali alla comunità, come la sicurezza pubblica (polizia), l’istruzione scolastica, la viabilità, ecc.

Emanuel illustra in questo video più nel dettaglio il funzionamento dei tax lien nel Maryland, mostrando anche la piattaforma su cui avvengono le aste e alcuni tax lien in vendita quest’anno.

Queste aste si svolgono su siti appositi, dove l’investitore può trovare tutte le informazioni necessarie per valutare l’operazione, come per esempio la zona e l’indirizzo dell’immobile, gli assesed value e le offerte sul certificato fino a quel momento.

Guardando la lista che Emanuel mostra nel video, si nota come le cifre dei vari tax lien partano da valori bassi (poche centinaia di dollari) a valori enormi (milioni di $). Questa caratteristica permette ad un investitore di iniziare a piccoli passi e diversificare, con cifre basse, il proprio portafoglio immobiliare. 💰

Nei casi mostrati nel video, si può notare come le offerte superino di molto l’ammontare delle tasse arretrate. Questa differenza viene chiamata “premio” che verrà restituito in caso di riscatto da parte del proprietario.

Nel Maryland il periodo delle aste avviene tra maggio e giugno di ogni anno. Le condizioni (tasso d’interesse, redemption period) per ogni certificato tax lien variano in base alla contea.

Infatti il tasso d’interesse minimo che la contea deve applicare è del 6% ma ogni contea può decidere il tasso d’interesse da applicare. Per esempio la contea di Allegany applica un tasso d’interesse sui propri tax lien del 18% annuo o 1,5% al mese. La città di Baltimore City invece applica il 12% o 1% al mese.

Nell’esempio di Emanuel viene mostrata la conta di St. Mary’s che presenta un redemption period (periodo di riscatto) di 6 mesi. Se il proprietario rimborsa le tasse entro 6 mesi potrà riscattare l’immobile, viceversa se il proprietario non paga entro la scadenza, l’investitore potrà effettuare il pignoramento dell’immobile.

In questi casi entra in gioco il premio pagato:

  • Se il proprietario dovesse pagare le tasse arretrate, l’investitore otterrà tutto il capitale più un tasso d’interesse che può andare dal 6% al 20% sulla parte delle tasse arretrate.
  • Se il proprietario non dovesse pagare le tasse arretrate, l’investitore effettuerà il pignoramento dell’immobile e dovrà lasciare il premio alla contea.

Facciamo un esempio pratico. 💰💰💰

Il proprietario X non paga le tasse sul proprio immobile, che vale 500.000 $, viene emesso un tax lien di 10.000$ che viene messo all’asta.

Il tax lien viene aggiudicato da un investitore ad un tasso d’interesse che può andare dal 6% al 24% e dipende dalla contea, più un premio di 20.000$, che rimangono a disposizione dell’investitore.

Se il proprietario paga dopo 6 mesi, l’investitore riottiene 10.000$ più il 6% e mantiene i suoi 20.000 $

Se il proprietario non paga, l’investitore effettua un pignoramento e, solo in quel momento, dovrà versare anche i 20.000 $; in questo caso per il prezzo di 30.000 $ (10.000 $ di tasse arretrate più 20.000 $ di premio) otterrà un immobile che ne vale 500.000 $. Mica male!!! 💪

Capite anche voi che le due strade per l’investitore sono win-win: 🏆

  • Se il proprietario riscatta l’immobile l’investitore riottiene il capitale con un interesse.
  • Se il proprietario non rimborsa le tasse, l’investitore ottiene un immobile ad un valore molto superiore alla somma delle tasse arretate e al premio versato.

Statisticamente le probabilità di fare il pignoramento e ottenere l’immobile sono molto basse: oltre il 90% dei tax lien viene rimborsato dai proprietari.

Se vi capiterà di fare un pignoramento per un tax lien non pagato avrete fatto bingo. Ovviamente dovrete effettuare la corretta due diligence per trovare un tax lien con un buon immobile a garanzia e dovrete capire bene se il premio viene o no restituito (varia da contea a contea). Non esistono opportunità di profitto veloci e senza rischio, ma con studio e perseveranza da veri creativi finanziari potrete ottenere ottimi risultati.

Allora, cosa ne dite? Pronti ad avventurarvi nelle contee del Maryland alla ricerca di qualche bel tax lien da acquistare? Pronti a spulciare le liste tax lien? Scrivete nei commenti cosa ne pensate, seguite il blog e il canale youtube di Globance Educational.

Buoni investimenti e alla prossima da Mattia Tasca 👋👋👋

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