3° caso studio tax lien su un immobile in Arizona

Tax lien, un immobile e grandi rendimenti in Arizona con Emanuel Wijkhuisen.

Eccoci qui, con un altro bellissimo caso studio del nostro Emanuel sui tax lien.

Stavolta, ci spostiamo in un altro stato, L’Arizona.

Negli altri due casi studio abbiamo parlato di tax lien comprati e rimborsati nella contea di Lee (in Florida). Stavolta parleremo di uno stato dove i tax lien hanno un funzionamento leggermente diverso.

Come abbiamo detto, se compriamo un tax lien, il proprietario della casa ha un periodo di tempo per rimborsare le tasse più l’interesse, solo in questo modo riscatta il suo immobile. Se invece non paga, l’acquirente del tax lien potrà avviare la procedura di mancato pagamento e l’immobile andrà all’asta.

All’asta tax deed chi si aggiudicherà l’immobile dovrà rimborsare anche il proprietario del tax lien (capitale più interessi), se nessuno parteciperà all’asta il proprietario del tax lien diventerà il proprietario dell’immobile.

In Arizona, il funzionamento è leggermente diverso. In caso di mancato pagamento delle tasse immobiliari, la contea emetterà un tax lien da vendere all’asta. Chi si aggiudicherà il certificato potrà, trascorso il redemption period, riscattare l’immobile senza che l’immobile vada all’asta.

Ah, interessante, un passaggio in meno che mi dà più probabilità di entrare in possesso dell’immobile.

Esatto. Attenzione però…

Dobbiamo ricordarci SEMPRE alcuni fattori fondamentali per questo investimento:

  • Dobbiamo fare delle attente analisi sull’immobile del tax lien che vogliamo comprare, non dobbiamo rischiare di ritrovarci in zone di basso livello o un immobile distrutto.
  • Oltre il 90% dei certificati tax lien viene rimborsato prima della scadenza, quindi ci sono poche probabilità di fare il foreclosure.

Ora vediamo insieme l’operazione di Emanuel in Arizona.

In una ottima zona (indirizzo: 5700 E MCDONALD DR PARADISE VALLEY AZ 85253 – Casita n.14), un proprietario è rimasto indietro con il pagamento della property tax.

La contea, come da prassi, ha emesso un certificato (con un interesse e l’immobile a garanzia) per metterlo all’asta. Come sappiamo, il tasso d’interesse massimo in Florida, è del 18% annuo (1,5 % al mese) mentre in Arizona il tasso è del 16% (1,33% al mese) e un redemption period di 3 anni.

Il certificato andrà all’asta e ci potranno essere dei rilanci ad un tasso più basso (per esempio 15,5%, 15%, ecc.). Chi proporrà il tasso più basso otterrà il certificato tax lien, con una data di scadenza (in Arizona il tax lien ha una scadenza di tre anni dall’anno in cui non sono state pagate le tasse).

Questo certificato, tuttavia, non riceve offerte durante l’asta e finisce nella lista OTC della contea.

Come abbiamo detto più volte, gli OTC sono tutti i tax lien invenduti durante l’asta che vengono inseriti dalla contea in una speciale lista. L’investitore dovrà contattare la contea e comprarlo. In questo processo il tasso d’interesse sarà quello massimo, cioè il 16%.

Emanuel, trovato il certificato nelle liste, chiama la contea e si aggiudica il tax lien il 16 febbraio 2018 e paga alla contea la cifra dovuta (3.355,32 $).

L’immobile (di 1,304 sq ft.) è un immobile a schiera in una meravigliosa comunità recintata, dive gli immobili sono valutati in milioni di $. L’investimento di Emanuel ha una bella garanzia.

Come è andata a finire?

Il 26 dicembre 2019, il proprietario rimborsa Emanuel con 4.326,59 $, ossia il costo del tax lien più 971.27 $ di interessi, ossia un rendimento pari al 29% in 22 mesi.

Emanuel ha ottenuto un ottimo rendimento, dormendo sonni tranquilli (dato il valore molto alto dell’immobile) e in più se non fosse stato rimborsato avrebbe ottenuto un immobile di grande valore, insomma avrebbe fatto bingo.

Insomma, il tax lien è uno strumento straordinario che non può mancare nel portafoglio del creativo finanziario. Anche voi con la giusta mentalità potete acquisire, con studio e perseveranza, la possibilità di accedere a questo fantastico investimento.

Allora, vi è piaciuto questo caso studio? Pronti anche voi a setacciare L’Arizona per trovare la vostra pepita d’oro? Scrivete nei commenti cosa ne pensate.

Buoni investimenti e alla prossima da Mattia Tasca 👋👋👋

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