I Tax Lien di Emanuel Wijkhuisen: 1° caso studio

Un bellissimo caso studio riguardo all’acquisto di un tax lien, del nostro Emanuel Wijkhuisen.

Globance tratta diversi approcci agli investimenti: opzioni, azioni, spread trading in materie prime, tax deed e tax lien.

Ed è proprio dei tax lien che vi vorrei parlare, in particolare di una operazione abbastanza recente.

Vi faccio un breve riassunto del loro funzionamento.

Immaginiamo la storia di un tax lien nella contea di Lee.

Un bel giorno il proprietario di un bellissimo immobile, per una serie di motivi, non riesce a pagare la property tax (l’imposta sugli immobili, in Italia sarebbe la nostra IMU).

Cosa succede in questo caso:

  • Il proprietario si ritrova un lien (pegno) sul proprio immobile per non aver pagato le tasse e rischia di perdere la casa con un pignoramento.
  • La contea non avrà nessuna entrata e non potrà pagare i servizi che fornisce nel proprio territorio.

Insomma un bel problema.

Qui entra in gioco il tax lien e la sua potenzialità.

Sulle tasse non pagate la contea emetterà un certificato (con un interesse e l’immobile a garanzia) e lo metterà all’asta.

Il tasso d’interesse massimo, in Florida, sarà del 18% annuo (1,5 % al mese), e all’asta ci potranno essere dei rilanci ad un tasso più basso (per esempio 17,5%, 16%, ecc.). Chi proporrà il tasso più basso otterrà il certificato tax lien, con una data di scadenza (in Florida il tax lien ha una scadenza di due anni dall’anno in cui non sono state pagate le tasse, dopo si effettua il pignoramento dell’immobile).

In questo modo si ottengono due cose fondamentali:

  • Il proprietario potrà essere aiutato perché avrà più tempo (2 anni) per saldare le tasse e dovrà magari evitare il pagamento della penale massima, perché il certificato potrebbe essere aggiudicato all’asta ad un tasso più basso del 18%.
  • La contea avrà subito i fondi in cassa per pagare i servizi che fornisce: manutenzione strade, scuole, stipendi, ecc.

Tuttavia può capitare che molti certificati tax lien non vengano aggiudicati all’asta. Uno dei motivi può essere l’eccessiva offerta di certificati rispetto ai compratori che partecipano.

Questa situazione può portare ad una difficoltà: la contea avrà solo una parte dei fondi a disposizione nell’immediato.

In questo caso il tax lien diventa un OTC.

Gli OTC sono tutti i tax lien invenduti durante l’asta che vengono inseriti dalla contea in una speciale lista. L’investitore non dovrà far altro che studiarsi la lista, trovare il certificato per lui più interessante, contattare la contea e compralo. In questo processo il tasso d’interesse sarà quello massimo, il 18%, perché non ci saranno rilanci, ma ci sarà un processo dove il primo che contatta la contea e compra il tax lien vince.

Questo processo permette di risolvere parecchi problemi: la contea avrà i fondi e il proprietario avrà comunque tempo per saldare il suo debito.

Bene, questa è anche la stessa storia che si è presentata con il tax lien che vi sto per presentare.

Il proprietario di un immobile nella contea di Lee non ha potuto pagare la property tax e quindi la contea ha emesso un certificato per metterlo all’asta.

Nessuno ha fatto offerte per questo certificato, dunque dopo l’asta è finito nella lista OTC.

Il nostro Emanuel Wijkhuisen ha analizzato la lista, come un cercatore che setaccia il fiume alla ricerca di una pepita d’oro, ha individuato questo certificato e ha chiamato subito la contea per comprarlo. L’importo per acquistarlo è stato di $2,923.14.

Essendo OTC, Emanuel si è aggiudicato il certificato con il tasso massimo del 18%.

L’immobile (Indirizzo: 26800 N RIVERSIDE DR BONITA SPRINGS FL 34135) su cui era stato emesso il certificato era un single family home con 3 camere da letto e un bagno, per circa 170mq. Il valore di mercato era 254.746 $.

Come è andata a finire?

Recentemente, il nostro Emanuel ha ricevuto un bell’assegno dalla contea, di 3.800,08 $ per l’esattezza. Il proprietario si è ripreso economicamente e ha potuto adempiere ai suoi obblighi rimborsando le tasse non pagate più gli interessi maturati.

Breve riepilogo:

Tasso interesse:

18% annuo (1,5% al mese)

Acquistato il

05/06/2019

Costo

2.923,14 $

Pagato il

10/02/2021

Importo riscosso

3.800,08 $

Interessi

876.94 $

ROI

30%

Tempo

20 mesi

 

Investimento fantastico!!! In un periodo particolarmente turbolento oltretutto (elezioni presidenziali, covid e crisi economica).

Pensate: con un investimento di 2.923,14 $ avrete un ottimo rendimento e un immobile a garanzia con un valore superiore ai 254.000 $, direi che come margine di sicurezza sia unico.

E se il proprietario non avesse pagato nei due anni? Beh si sarebbero presentati due scenari:

  • L’immobile sarebbe andato all’asta e chi se lo fosse aggiudicato avrebbe dovuto per prima cosa rimborsare il capitale stanziato da Emanuel, più gli interessi.
  • Se nessuno si fosse aggiudicato l’immobile all’asta, Emanuel avrebbe avuto il titolo di proprietà dell’immobile su cui era stato emesso il tax lien, e sarebbe oggi proprietario di una single family home dal valore di 254.746 $ per il costo di 2.923,14 $, un rendimento del 8614%. Mica male investire nel mattone!!!

Statisticamente le probabilità di fare il pignoramento e ottenere l’immobile sono molto basse, oltre il 90% dei tax lien viene rimborsato dai proprietari.

Se vi capiterà di fare un pignoramento per un tax lien non pagato avrete fatto bingo. Ovviamente dovrete effettuare la corretta due diligence per trovare un tax lien con un buon immobile a garanzia. Non esistono opportunità di profitto veloci e senza rischio, ma con studio e perseveranza da veri creativi finanziari potrete ottenere ottimi risultati anche in tempi di crisi.

Insomma un magnifico investimento per il nostro Emanuel, che non solo ha ottenuto un ottimo rendimento ma in questi mesi ha dormito sogni tranquilli, sapendo che il suo capitale era garantito da un immobile così importante.

Allora, vi è piaciuto questo caso studio? Pronti anche voi a setacciare le liste tax lien per trovare la vostra pepita d’oro? Scrivete nei commenti cosa ne pensate.

Buoni investimenti e alla prossima da Mattia Tasca 👋👋👋

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1 commento su “I Tax Lien di Emanuel Wijkhuisen: 1° caso studio”

  1. Pingback: 3° caso studio: tax lien

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