I 4 cicli del Real Estate

Real Estate e cicli di mercato con Robert Kiyosaki.

Fonte immagine:"Il Grande Libro del Real Estate" di Robert Kiyosaki

Tempo fa abbiamo parlato di un libro di Robert Kiyosaki, “Il grande libro del Real Estate”. Questo scritto, attraverso una serie di casi reali, illustra i meccanismi del mercato e le principali strategie presenti. Leggendo questo libro è possibile comprendere il funzionamento del Real Estate americano e delle differenze con l’Italia.

Testo molto tecnico e complesso, è una lettura da effettuare con una base formativa già solida (magari sviluppata con i libri di Ken McElroy). Gli autori affrontano diversi argomenti. Da un’analisi della protezione degli asset immobiliari, allo sviluppo di un proprio progetto immobiliare, passando per una serie di tecniche di analisi delle migliori aree geografiche e studio dell’immobile.

Elaborato da Robert Kiyosaki e da altri 20 esperti, il testo è stato scritto a più mani dai membri del team Rich Dad, tra cui Tom Wheelwright, Ken McElroy e Garrett Sutton. Il tutto concluso con una sezione-intervista a Donald Trump, Eric Trump, Donald Trump jr, Ivanka Trump, Kim Kiyosaki e dello stesso Robert Kiyosaki.

In questo libro trovate una interessantissima analisi sulle fasi del mercato Real Estate nel corso del tempo (in particolare nel capitolo 4).

Nonostante l’esistenza di diversi tipi di immobili (commercial, residential, ecc.), le loro performance sono cicliche.

Il riconoscimento di questi cicli e la comprensione delle fasi in cui ci si trova, di volta in volta, diventa fondamentale per un vero creativo finanziario per decidere come investire.

Nel libro si illustra come la presenza di una certa fase rispetto ad un’altra comporta strategie diverse Per esempio la crescita degli immobili residenziali porterà ad una crescita simile dei supermercati e centri commerciali. Questa situazione è abbastanza logica; una volta che si costruiscono case, le persone che vivono lì dovranno andare a fare la spesa e utilizzare dei servizi, per questo si iniziano a costruire supermercati ed edifici commerciali nelle vicinanze. Da questo si sviluppa la necessità di costruire depositi e uffici. Ovviamente queste crescite non sono simultanee ma sono sfasate nel tempo.

Quindi, è necessario capire che tutti gli immobili seguono questi cicli e i vari asset seguiranno la curva prima o dopo di altre. Per esempio, gli immobili residenziali sono sempre i primi a diminuire e i primi a tornare a crescere. Segue il multifamiliare, il retail e il commerciale. L’ultimo asset che segue è quello industriale.

Le 4 fasi del ciclo del Real Estate sono le seguenti:

  1. Fase I. Ripresa. Calo dei livelli di disponibilità e blocco delle costruzioni.
  2. Fase II. Espansione. Calo dei livelli di disponibilità e nuove costruzioni.
  3. Fase III. Eccesso di offerta. Aumento dei livelli di disponibilità e nuove costruzioni.
  4. Fase IV. Recessioni. Aumento dei livelli di disponibilità e più opere di completamento.

Gli autori del libro sottolineano come nelle fasi II-III siano i momenti per vendere e la fase I per acquistare. Vediamo nel dettaglio queste fasi.

Nella prima fase, il mercato è in ripresa. Questa fase può durare anche anni.

Durante la fase 2, i tassi di occupazione inizieranno a scendere sotto la media di lungo termine (le nuove costruzioni tendono ad iniziare quando i tassi di sfitto scendono sotto il 10 e il 15 per cento) e nuove proprietà iniziano ad essere costruite. Anche questa fase durerà anni.

La regola principale è comunque la cautela, cercando di gestire il rischio in modo ottimale.

Nella terza fase, il mercato è in declino, saranno presenti ancora nuove costruzioni e un aumento del tasso di disoccupazione. Questa fase è chiamata anche “iper-offerta”.

Nella quarta fase, siamo nella parte più bassa del mercato ed inizia a formarsi il momento migliore per comprare a prezzi stracciati. Tuttavia, anche qui si richiede cautela perché non è semplice capire quanto in basso può arrivare il mercato.

Un modello seguito da molti investitori. Il modo migliore per trarre vantaggio da questo modello è quello di studiarlo, familiarizzare con esso il più possibile e far parlare i numeri quando si valuta l’acquisto di un immobile.

Beh, cosa ne dite? Un modello che non può mancare nella preparazione del vero creativo finanziario. Siete pronti a scoprire quali sono le migliori strategie da applicare in base alla fase in cui ci troviamo? Carichi a comprendere il mondo dei Real Estate con un’ottica ciclica? Scrivete nei commenti se avete già letto questo libro.

Buoni investimenti e alla prossima da Mattia Tasca 👋👋👋

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