Il primo milione di Munger (con il Real Estate)

Tempo fa leggendo un libro sul Charlie Munger, mi imbattei in un capitolo con un titolo molto interessante: “Munger Makes His First Million” (Munger fa il suo primo milione).

Abbiamo già parlato in un altro articolo di Charlie Munger e di come abbia raggiunto l’indipendenza finanziaria grazie ai suoi investimenti nel Real Estate nella California degli anni ‘60.

Tempo fa leggevo un libro proprio su Munger (Damn Right di Janet Lowe) e trovai un intero capitolo dove veniva raccontata la storia della sua esperienza immobiliare. Il titolo del capitolo già diceva molto, “Munger Makes His First Million” (Munger fa il suo primo milione). Inizio a leggere con grandissimo interesse e scopro una storia insolita.

L’ingresso di Munger nel settore real estate è quasi casuale. Durante gli anni 60’, mentre è avvocato in California, si presenta nel suo ufficio Otis Booth per discutere la successione di un terreno edificabile. Munger non sa ancora che questo incontro gli cambierà la vita.

Otis voleva vendere il terreno che stava ereditando e concentrarsi su altre attività, Munger invece propose di tenerlo e svilupparlo. Otis rispose immediatamente: “Charlie, se questa è un’idea così buona e sei così sicuro che funzionerà, perché non metti una parte dei soldi e ti unisci a me?”.

Munger entrò nell’affare e divenne socio di Otis.

Applicando i principi e abilità imparati in altri campi, Munger e Otis riuscirono a costruire un complesso immobiliare eccezionale in un momento di recessione. Alla fine riuscirono a portare a casa un capitale di 500.000 $ su 100.000 investiti.

Successivamente si buttarono su un altro progetto immobiliare. Costruirono ancora un complesso di appartamenti e decisero di seguire due principi imparati nella prima operazione:

  • Uno fu, detto dallo stesso Munger, di avere una vista paesaggistica: “spendi soldi per gli alberi e li recuperi al triplo”. L’inserimento di alberi e verde permise di alzare i prezzi di vendita.
  • Durante il primo progetto i due soci si accorsero di una condizione. Gli appartamenti al primo piano si vendevano molto più velocemente rispetto a quelli dei piani superiori. Decisero allora di costruire solo appartamenti su un piano con dei prezzi che riflettevano la minore densità di terreno.

Queste due linee guida permisero la vendita di tutti gli appartamenti in breve tempo, nonostante in quella zona ci fossero continui momenti di rallentamento nel mercato immobiliare.

Munger intanto che portava avanti questi progetti, continuò a svolgere la sua professione di avvocato e non prelevò mai capitale da queste operazioni, continuando a reinvestire in altri progetti dello stesso tipo. Alla fine partecipò a ben 5 progetti immobiliari e il patrimonio che riuscì ad accumulare fu di ben 1,4 milioni di $.

Munger decise di uscire dal settore alla fine, non perché ritenesse poco profittevole anzi, ma perché capì che svolgere questo lavoro insieme a quello di avvocato (in quel periodo Munger era sposato e aveva anche otto figli) e analizzare continuamente tutti i dettagli dei cantieri era troppo difficile per lui.

Tuttavia, Munger continuò negli anni successivi ad interessarsi al settore. Creò un complesso nel Minnesota e insieme alla Berkshire Hathaway investì in una catena di motel, “Red Roof Inn”.

Nel frattempo, conobbe un ragazzo sulla trentina, gestore di capitali di Omaha di nome Warren Buffett e da allora il suo focus si spostò sugli investimenti nel mercato azionario.

Cosa possiamo imparare da questa storia. Sicuramente tre cose:

  • Forse non avremo anche noi la fortuna d’incontrare un Otis Booth pronto a lanciarci una sfida immobiliare (e se dovesse succedere dovremo vedere se saremo abbastanza intelligenti e audaci da coglierla); ma possiamo comprendere come il Real Estate sia veramente una importante fonte di ricchezza per un vero creativo finanziario se fatto con impegno e attenzione ai dettagli.
  • Non costruiremo un complesso immobiliare in California, ma nel nostro piccolo potremo iniziare con altri soci con un appartamento o un terreno per comprendere al meglio le migliori tecniche.
  • Iniziando con una piccola cifra e reinvestendo i rendimenti avremo la possibilità anche noi di costruirci un piccolo tesoro, come è successo a Munger.

Se volete vedere uno dei progetti immobiliari di Munger vi lascio qui il sito di uno dei complessi (Alhambra Village Green): https://www.alhambracondos.com/Alhambra-Village-Green. In funzione ancora oggi.

Buoni investimenti e saluti da Mattia Tasca 👋👋👋

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