Guadagnare Online $12,170 con i Terreni da Costruzione in Florida

Come hanno fatto Andrea ed Enrico due miei studenti a guadagnare online $12,170 con in terreni da costruzione in Florida.

Ti interesserebbe sapere come Andrea ed Enrico, due miei studenti, siano riusciti a guadagnare $12,170 con i terreni da costruzione (FDL) in Florida?

Se la tua risposta è NO allora questo articolo non fa per te, ma sono convinto che se sei arrivato qui significa che i tuoi interessi e i miei sono molto simili: fare il miglior guadagno nel minor tempo possibile e ripetere il processo all’infinito per generare interesse composto.

Ciao Sono Andrea Vegro e ho 27 anni e assieme al mio amico e socio Enrico, investo in Tax Deeds Americani. Ho cominciato il mio percorso con i tax deed nel 2019, quando ho conosciuto Emanuel Wijkhuisen e ho acquistato il suo corso sui tax lien e tax deeds, che mi ha permesso di conoscere un mondo completamente nuovo e sconosciuto fino ad allora.

Probabilmente siamo d’accordo sull’asserzione che il mercato immobiliare (Real Estate) sia uno dei più solidi in cui investire. Dunque, se ti dicessi che ho documentato 4 operazioni e che ho ottenuto un ROE del 71% in poco più di 1 anno e che è replicabile da chiunque dal proprio divano di casa ti chiedo: 3 minuti per leggere questo articolo te li dedicheresti?

Una tecnica per essere validata, si sa, deve avere i numeri in regola. Per cui poche parole e tanti fatti: questa è stata l’esecuzione.

Il percorso nell’acquisto dei terreni è iniziato a Novembre 2019, data di acquisizione del primo Tax Deed, per un prezzo di 7,000$, all’asta di Lee County in Florida. Sull’onda dell’euforia di quel martedì 19, nei successivi mesi, ne sono stati acquistati altri 3: il 10 dicembre un terreno per un valore di 6,400$, il 17 dicembre un lotto da 6,000$ e l’11 febbraio dell’anno successivo il quarto ed ultimo lotto per un prezzo fantastico di soli 5,000$. Il tutto per una spesa totale di 24,900$.

L’idea e la stima iniziale era quella di realizzare il doppio del valore dell’acquisto totale, aspettativa direi non molto lontana da ciò che è stato realizzato e che può essere replicata e velocizzata di gran lunga.

Durante la fase di acquisto, ciò che avevamo fatto, era rispettare tutte le regole spiegate da Emanuel Wijkhuisen nel suo corso sui Tax Deed e fino a quel momento tutto era filato liscio.

Iniziata la fase di vendita però, ciò che avevamo tralasciato era lo strumento che poi si rivelò più utile e che ci ha portato a completare 4 chiusure nel giro di un solo mese, la PULIZIA DEL TITOLO, in inglese “TITLE CLEANING” o come nel nostro caso un’assicurazione sulla possibilità che il titolo presenti debiti pregressi rimasti insoluti negli anni. Avevamo deciso dunque di provare a vendere il lotto non rispettando quel passaggio e cercando di forzare la vendita senza assicurazione tentando di risparmiare all’incirca 1,800$ per lotto dato che il mercato della zona sembrava molto caldo. Tutto però in quel momento ha iniziato a remarci contro, il lockdown è iniziato nel mese in cui stavamo iniziando a vendere i lotti, il mercato da caldo è passato a “sotto zero” nel giro di poche settimane e i terreni non trovavano un acquirente neanche abbassando i prezzi sotto il nostro prezzo minimo per lotto. Nel frattempo la società di un collega vendeva due terreni con profitto molto alto utilizzando però il dilazionamento del pagamento (“Seller financing o Owner financing”) in 4 anni. Ciò però non quadrava molto con l’idea iniziale di vendere il più rapidamente possibile per poi reinvestire tutto il capitale in altri terreni od operazioni.

Testando però la sua stessa tecnica di rivendita uno dei terreni era stato venduto per 15,900$ a fronte di un down payment (“Caparra”) di 700$. Sembrava fatta, ma dopo il primo pagamento, il contratto è stato chiuso a causa del licenziamento dell’acquirente dal proprio posto di lavoro, ciò nonostante abbiamo comunque incassato i 700$ tenendoci il lotto da rivendere ad un nuovo compratore.

Oltretutto ci siamo affidati ad un realtor di zona (il nostro agente immobiliare) che ci ha vivamente consigliato appunto di pulire il titolo, ciò che Emanuel ci continuava a ripetere dal primo momento successivo all’acquisto. Così facendo anche secondo il nostro realtor avremmo venduto molto velocemente. Nel frattempo è riuscito a farci scambiare uno dei terreni con un altro di maggior valore e con il titolo già pulito con una spesa di soli 600$ in più facendoci risparmiare ben 1,200$.

Avviate le pratiche di assicurazione e a fronte dei nuovi collegamenti all’acqua ed alle fogne della città, il mercato ha poi preso il volo e nel giro di 15 giorni il realtor è riuscito a concludere la vendita affidatagli mentre noi, con l’aiuto del marketplace di Facebook, abbiamo firmato i restanti 3 contratti.

Spero tu mi stia ancora seguendo.

Le rispettive cifre di vendita in riferimento all’ordine iniziale sono state: 10,750$ per il terreno acquisito a 7,000$, 10,750$ per quello da 6,000$, 12,900$ per il lotto da 6,400$ e 13,000$ per l’ultimo acquisito a 5,000$. In totale i sono stati venduti per un totale di 47,400$ a cui vanno sottratte le tasse pagate per 1 anno e mezzo per un valore di 2500$ circa (complessivi per tutti e 4 i terreni), spese di assicurazione, spese notarili e costi di chiusura per 6500$ circa portandoci così ad un valore netto di rivendita di ben 38,400$, più i 700$ della vendita poi fallita 39,100$.

Ricapitolando (Le cifre sono arrotondate):

Calcolando il ROI dell’operazione otteniamo un ottimo 34% netto. Se però calcoliamo che la title policy (Pulizia del titolo) e i costi di chiusura vengono pagati DOPO la firma del contratto e il deposito della cifra finale da parte dell’acquirente, possiamo escluderli dal calcolo (dato che abbiamo utilizzato denaro in leva), il ROE sale dunque al 71% portandoci molto vicini all’esito atteso iniziale del 100%.

Tutto ciò è stato fatto in tempi molto difficili e con situazioni non prevedibili come la chiusura generale mondiale e dunque posso affermare che in tempi più tranquilli avremmo potuto generare un guadagno maggiore in un tempo minore e quindi reinvestire più rapidamente il denaro e generare dunque un interesse composto a crescita più rapida.

Per fare tutto questo l’unico strumento necessario sono state le enormi competenze che Emanuel  Wijkhuisen ha inserito magnanimamente nel corso sui Tax Deeds e sinceramente, vorrei aver ascoltato prima il suo consiglio di pulire il titolo prima della rivendita. Considerando che essendo stata la mia prima esperienza direi che non è andato affatto male, e ora si tratta solo di fare tesoro delle lezioni imparate e replicare il processo.

Detto ciò… che succederebbe se andassi anche tu verso la meta come ho fatto io?

Spero di sentirti presto e magari di collaborare con te!

 

Andrea Vegro

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