Cash on cash, l’indicatore numero 1° degli investimenti immobiliari

Cash, immobili, rendimenti eccezionali e altro ancora.

Fonte: wikipedia

Come misurate le performance del vostro investimento???

Avete sicuramente qualche criterio per misurare l’andamento delle vostre operazioni, che siano immobiliari o mobiliari.

Uno dei più importanti indicatori utilizzato dai grandi investitori è il “cash on cash”, ossia il flusso di cassa netto rapportato all’acconto o liquidità effettivamente investita. Questo indicatore è fondamentale per comprendere l’andamento dei propri investimenti e capire come l’effetto della leva finanziaria possa aumentare il vostro rendimento.

Facciamo un esempio pratico per comprendere meglio come si calcola e che utilità abbia.

Immaginate di trovare un immobile (un appartamento) che costa 100.000 $. Sono necessari 20.000 $ per ristrutturarlo e ottenere un affitto di 1.200 $ al mese e spese per 300 $ al mese.

Quindi investiamo 120.000 $ per ottenere un rendimento netto di 900 $ al mese (o 10.800 $ all’anno), per un cash on cash finale del 9% annuo (10.800 diviso 120.000 vostri che avete investito).

Un rendimento sicuramente maggiore rispetto a lasciare i soldi depositati in banca.

Ma sapete… potete fare molto di più.

Se usiamo la leva finanziaria che accennavamo prima accadrà una cosa. Il vostro rendimento aumenterà in modo sorprendente, nonostante i soldi siano sempre quelli.

Partiamo sempre dallo stesso immobile e con gli stessi valori. Invece di versare 120.000 $ vostri per comprare e ristrutturare l’appartamento, versate solo un anticipo di 20.000 $ e chiedete in prestito gli altri 100.000 $ alla banca (sottolineo che la vostra liquidità è solo di 20.000 e non 120.000 come prima). Cosa succede in questo caso:

  • Dovrete pagare una rata per il muto che avete acceso.
  • Metterete meno soldi nell’affare e rischiate meno.

Ipotizziamo che la rata del mutuo sia di 500 $. Sommiamo questi costi con i 300 $ e otteniamo un costo totale mensile di 800 $. Ora il vostro utile netto scende a soli 400 $ al mese (o 4.800 $ annui), sembrerebbe che i vostri utili siano diminuiti dai 10.800 di prima. Invece… se rapportiamo i 4.800 $ ai soli 20.000 $ impiegati (non avete usato gli altri 100.000 $), il vostro cash on cash diventa del 24%. Wow!!!

Insomma, riducete la vostra esposizione e potenziate il vostro investimento. Mica male!!!

In più… avrete ancora 100.000 $ da investire in altri progetti.

Pensate se faceste questa cosa per altre 5 volte, partecipereste ad un totale di 6 investimenti immobiliari versando per ognuno 20.000 $, il risultato sarebbe sorprendente. Guadagnereste 28.800 $ annui sempre per un rendimento del 24 % annuo.

E in più vi rimarranno gli immobili che andranno a ripagare la restante parte di mutuo da soli.

Un bel cambiamento rispetto all’inizio, dove investivamo e percepivamo 10.800 $ e ci esponevamo solo su un immobile. Questo significa essere dei creativi finanziari, cioè affidarsi alle proprie risorse interne e alle proprie conoscenze economiche per creare nuovi flussi di denaro.

Ma attenzione!!!

Come vi abbiamo già detto non esistono opportunità di profitto veloci e senza rischio. La differenza fra un buon investitore e un cattivo investitore è proprio la gestione del rischio. Dovrete studiare bene l’immobile su cui puntare, comprando in zone buone e affidandovi ad un buon property management per gestire la vostra operazione.

Se volete approfondire vi consiglio i libri di Robert Kiyosaki (dove tratta ampiamente il tema dell’investimento del real estate) e di Ken McElroy (abbiamo già fatto delle recensioni dei suoi libri in questo blog).

Beh, cosa ne dite? Pronti a calcolare anche voi il vostro cash on cash dei vostri investimenti? Pronti ad acquistare un immobile e metterlo a reddito? Scrivete nei commenti cosa ne pensate e se avete mai fatto questi calcoli.

Buoni investimenti e alla prossima da Mattia Tasca 👋👋👋

Condividi su facebook
Facebook
Condividi su linkedin
LinkedIn
Condividi su twitter
Twitter
Condividi su whatsapp
WhatsApp

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *